Торговая недвижимость стала стабильной

В целом ситуация на рынке торговой недвижимости стабилизировалась. Кризис оказал оздоравливающее воздействие на сектор. Те объекты, которые строились в условиях растущего рынка без учета реального спроса, свернули свою деятельность. В то же время строительство объектов, востребованных рынком, имеющих удачное расположение, пул арендаторов и концепцию, продолжается в запланированных ранее объемах.
По данным Colliers International, в Петербурге на конец 2009 года функционировало 148 торговых объектов (учитываются объекты площадью более 4000 GLA), совокупная общая площадь которых составила 3,8 млн м2, арендопригодная — 2,5 млн м2.
В 2009 году были введены в эксплуатацию семь торговых центров общей площадью 143 150 м2, что является самым низким показателем по годовому приросту за всю историю петербургского торгового рынка.
Открылись вторая очередь ТРК «Феличита Пионерская» площадью 26 500 м2 («Макромир»), третья очередь ТК Miller Centre площадью 22 000 м2, мебельный центр «Мебель Wood» площадью 21 000 м2, «Мебель Холл» площадью 35 000 м2 (ОАО «Русские самоцветы»), ТК Cruise общей площадью 22 000 м2 («Невский альянс»), ТК «Рыбацкий» 10 800 м2 (девелопер — ООО «Кром»), «Ашан» на Боровой ул. площадью 6000 м2.
Среди строящихся торговых центров активное строительство продолжается лишь в нескольких объектах. Наиболее крупными являются ТРК Galeria (около 190 000 м2), ТРК «Лето» (114 000 м2), и ТОЦ Stockmann (20 000 м2 торговой площади). К другим объектам, строительство которых ведется в данный момент, можно отнести Mercury (33 240 м2), ТОЦ «Звенигородский» (девелопер — «Адамант», 5900 м2), «Осиновая Роща» (Адамант, 19 840 м2) и т.д.
Из новых проектов было заявлено о планах по строительству торгового комплекса в рамках проекта «Балтийская жемчужина». Российское подразделение финского строительного концерна SRV Russia и ЗАО «Балтийская жемчужина» подписали договор о намерениях по строительству торгового центра.
По предварительным данным, компания будет развивать участок площадью 8,1 га в зоне Южной площади (квартал 38–3), расположенный между готовым деловым центром (площадь 10 тыс. м2) и жилым комплексом «Жемчужная премьера» (площадь — 80 тыс. м2). Коммерческий центр «Питер» принял решение о строительстве второй очереди ТК «Сенная». Проект будет реализован на месте Сенного рынка. Объект общей площадью более 100 000 м2 будет включать торговые, развлекательные и офисные площади. 
Однако некоторые объекты, уже находящиеся в высокой степени готовности, были заморожены. К таким объектам можно отнести ТК «Невский Колизей» в Буграх (Margheri Group), «Мандарин» на Яхтенной ул. («Арсенал»), ТК «Купчино» («РТМ Девелопмент»), «Кантемировский» (Europolis), «Долгоозерная улица» («Макромир») и ряд других. ЗАО «Адамант» отказалось от планов по строительству торгового комплекса над вестибюлем станции метро «Горьковская».
Компания «Еврогарден» выставила на голландский аукцион Фонда имущества Петербурга 3 га на Пулковском шоссе, где планировала построить торговый комплекс. Закрыт торговый комплекс Vanity Opera. Василий Сопромадзе решил провести реконцепцию объекта.
Более того, по ряду проектов начинается процесс отчуждения. Причем в ряде случаев инициатором выступает администрация города. Так, по данным Knight Frank SPb, недостроенный торгово–развлекательный комплекс «Искра» на Искровском пр. будет продан посредством аукциона. Начальная стоимость ТРК и дата торгов пока не определены. Площадь земельного участка составляет 10,7 тыс. м2, самого торгово–развлекательного центра — около 30 тыс. м2. На данный момент реализовано около 50% объекта. Строительство объекта началось в 2005 году ООО «Скейлс».
В течение 2009 года падение товарооборота чувствовали все торговые операторы. Особенно это касается тех операторов, чьи магазины расположены в торговых центрах со слабой концепцией.
Из–за снижения доходов некоторые торговые операторы вынуждены были сокращать число магазинов и даже уходить с рынка. Закрыла свои магазины сеть детских товаров «Банана–мама». Закрыты сети магазинов «Санта Хаус», «Мосмарт», «Наш Гипермаркет», «Ол! Гуд», «Букберри». Группа компаний «Дикси» закрыла магазины шаговой доступности «V Mart».
Однако в целом рынок торговых операторов в 2009 году был отмечен высокой активностью. Многие компании, в частности западные ретейлеры, ввиду снижения доходности на уже освоенных рынках ищут новые рынки сбыта, к которым относится и Россия. В частности, для Петербурга 2009 год был урожайным с точки зрения прихода крупных западных компаний. Так, активно развивает свою сеть шведская компания H&M.
В ноябре был открыт первый магазин в Петербурге в действующем торговом центре «Мега Дыбенко», а также подписаны контракты на открытие магазинов в строящихся торговых комплексах «Лето» и Stockmann.
На рынок Петербурга, по данным компаний, вышли в 2009 году или планируют к выходу в 2010 году западные ретейлеры: сеть кофеен Starbucks, обувные сети Payless, Andy Carry, новая сеть игрушек «Сказка», магазины одежды и обуви Dior, Salvatore Ferragamo, Gerard Darel, Kiton, Jack Wolfskin, Love Republic, New Look, One Step, Tezenis Intimo, Ulysse Nardin и другие.
Заполняемость профессиональных торговых центров в настоящий момент находится на уровне 96%. При этом вакантными остаются в основном неликвидные помещения. Более того, в некоторых успешных торговых центрах до сих пор существуют листы ожидания («Мега–Пернас» и «Мега–Дыбенко», «Радуга», «Гранд–Каньон», «Континент» на пр. Стачек, «Гулливер», «Сенная», «Южный Полюс», «ПИК», «Французский бульвар»).
 «В первом полугодии 2009 года отток арендаторов из торговых комплексов замедлился, свелся к ротации. В настоящий момент ротация продолжается. Операторы очень избирательно подходят к выбору площадок, не „садятся“ в спорные объекты», — отмечают в компании Colliers International.
Наиболее стабильно себя чувствует продуктовый ретейл, а также бренды демократичной одежды. В сегменте общепита перспективны форматы free floor, фастфуд. Из развлечений наиболее активно развиваются кинотеатры и фитнес.
По данным компании «АйБи Групп», прирост площадей фитнес–клубов является рекордно высоким. В 2009 году было введено 40 000 м2. Для сравнения: в 2008 году этот показатель составлял чуть меньше 10 000 м2, а в 2007 году — около 25 000 м2. Наиболее активно расширяют сеть своих клубов следующие компании: Fitness House (три новых объекта), Alex Fitness (три новых объекта), «Планета Фитнес» (два новых объекта), World Class (два новых объекта), Sport Life (два новых объекта), Olympic (один новый клуб).
Рынок кинотеатров также чувствует себя неплохо. Основные операторы рынка кинопоказа не ощутили значительного уменьшения прибыли, что позволяет им развиваться. Ведущие компании расширяют свое присутствие в городах России, в том числе и в Санкт–Петербурге. Весной этого года очередной мультиплекс «Карофильм» открылся в ТРК «Москва».
В качестве основных новых тенденций 2009 года участники рынка отмечают переход от фиксированной ставки аренды к проценту от оборота, сокращение срока страхового депозита с 2–6 месяцев до 0–3 месяцев. В ряде случаев страховой депозит в текущих условиях может быть заменен банковскими гарантиями, а также отмена индексации арендных ставок на 2009 и, возможно, на 2010 год.
По словам управляющего партнера «АйБи Групп» Юрия Борисова, компании идут на понижение ставок для операторов только после детального анализа их деятельности.
«Все определяется реальным товарооборотом. Если действительно какой–то сегмент рынка ретейла пострадал, то все решается путем переговоров, проводится анализ деятельности, динамики оборота, причем особое внимание уделяется тому, что делает сам арендатор, чтобы уменьшить свои издержки, — комментирует Юрий Борисов. — Если компания–оператор испытывает трудности в связи со снижением доходности и активно пытается найти выход из сложившейся ситуации, то, как правило, арендодатели идут навстречу подобным компаниям».
Согласно прогнозу компании Colliers International, в ближайшее время стоит ожидать роста ставок аренды. На помещения для якорных арендаторов ставки вырастут на 3% в 2010 году и на 5% в 2011 году. Для торговой галереи рост ставок составит 5 и 10% соответственно. Аналитики компании провели анализ финансовых условий для арендаторов торговых комплексов, сравнив показатели докризисного периода и IV квартала 2009 года.

Анна Панова, Виктория Кулибанова — DPrealty.ru
www.dp.ru/a/2010/01/21/Torgovaja_nedvizhimost_sta