Креативное пространство как формат коммерческой недвижимости

Что это за формат, в чем его суть и выгодны ли такие проекты девелоперам и городу.

История возникновения креативных пространств 

Сто лет назад, в начале прошлого века из центров американских городов стали уходить промышленные предприятия, причина была проста – сильный рост стоимости земли. Свободных площадей стало много, а желающих их занять – практически не было. И тогда в зданиях бывших фабрик, пустующих офисов и даже церквей стали открывать галереи, клубы, бары и креативные зоны.
Но бум развития креативных пространств случился позже, уже в конце прошлого века, когда формат получил государственную поддержку во многих европейских странах.  Родоначальником нового вида использования «старых» территорий считается Великобритания. Сегодня креативная индустрия Великобритании насчитывает 77 млрд фунтов и 1,7 млн рабочих мест.  Первоначально формат креативных кластеров формировался естественным путем. В дальнейшем идея получила поддержку бизнеса и государства. Например, с 1998 г. в Великобритании поддержка креативных индустрий была заявлена одним из приоритетов государственной политики.

Наиболее яркие примеры креативных пространств в странах Европы: лофт Tea factory в Лондоне; Kaapelitehdas в зданиях бывшего кабельного завода в Хельсинки, также в Хельсинки — культурная фабрика Korjaamo в бывшем трамвайном депо; культурный центр Melkweg в бывшем молокозаводе в Амстердаме; Superstudio в Милане.
В России первые креативные пространства появились в начале 21 века в Москве, следом в Питере, а сейчас они открываются в разных городах страны от Владивостока до Калининграда.
Например, в Екатеринбурге открылся филиал петербургского «Люмьер-Холла» в Екатеринбурге, в Воронеже есть креативное пространство «Bosicom», в Туле Творческий индустриальный кластер «Октава», Центр современного искусства «Хлебозавод» во Владивостоке.


"Пушкинская 10" Санкт-Петербург

Первым креативным пространством Северной столицы может по праву считаться знаменитая «Пушкинская, 10».  И началась это история, как и в Европе, в конце прошлого века. В 1989 году в пустующем доме в центре Петербурга поселились представители андеграундной культуры Петербурга, самого понятия креативное пространство еще не существовало. Понятия не было, а креатив был.  Сначала заброшенный дом начали занимать художники, их друзья и приятели. Затем подтянулись рок-музыканты, архитекторы, скульпторы и поэты.  За короткое время в 200 метрах от Невского проспекта появился самый настоящий сквот. Кроме мастерских, в здании стали открываться различные магазинчики, издательства, рок-кафе и клубы. Появилась студия звукозаписи. На «Пушкинской 10» находился знаменитый «Храм Джона Леннона» самого известного российского битломана Коли Васина. Здесь «квартировали» и группа «ДДТ» и Б. Гребенщиков и многие другие известные музыканты. Позднее тут образовалось Товарищество «Свободная культура». В 2009 году «Аквариум» выпустил альбом под названием «Пушкинская, 10». Теперь по этому адресу находятся арт-центр и резиденция, участникам которой предоставляют жильё, мастерские и площадки для выставок. Арт-центр представлял современное искусство Петербурга на государственном уровне на фестивалях «Петербург в Нью-Йорке» (1996 г.) и «Петербург в Варшаве» (1997 г.).
Но государство не спешит оказывать поддержку креативным пространствам и пока что все нашумевшие креативные пространства – это девелоперские проекты. Отличаются они друг от друга объемом инвестиций и грамотностью управления.

Креативное пространство – маркетинговый ход для девелопера

Креативное пространство "Этажи". Сакнт-Петербург

Получив бывшую промышленную территорию, девелопер сталкивается с тем, что классический формат коммерческого использования невозможен. Причин может быть несколько.

• Во-первых, девелоперу не всегда выгодно сносить здание, потому как снос сопряжен с немалыми затратами на сам снос, расчистку территории, выемку и утилизацию грунта и т.д.
• Во-вторых, это вызовет удорожание проекта и в итоге он будет экономически неэффективен.
• В-третьих, во многих случаях производственные здания являются архитектурными памятниками и охраняются государством, что особенно характерно для Петербурга. 

Многие эксперты рынка сходится в том, что девелоперы вынуждены обращаться к «креативной» концепции в тот момент, когда понимают, что классические концепции офисного, торгового, складского или общественно-делового здания осуществить невозможно. Но креативный кластер – это скорее временный выход – просто модная маркетинговая фишка. Такая концепция дает возможность по-новому позиционировать объект и привлекать к нему внимание. Европейский и уже отечественный опыт показывают, что с осуществлением «креативной» концепции развития объекта, капитализация территории значительно повышается.
Еще один нюанс, который делает креативный формат временной маркетинговой функцией – это то, что, к сожалению, в России креативная индустрия не является высокодоходной. Формат используется девелоперами, пока не найдется более эффективное применение зданиям и земельным участкам с уже возросшей ценой.

"Ткачи" Санкт-Петербург

Пример того как креативное пространство в итоге превращается в классический формат – креативное пространство «Ткачи». Творческий кластер располагался  в реконструированном здании бывшей прядильно-ткацкой фабрики им. Петра Анисимова на Обводном канале, которое в марте этого года объявило о своем закрытии.  «Ткачи» просуществовали в формате креативного пространства 10 лет и занимали более 10 тыс. кв.м. По данным издания «Собака.ру», кластер был продан сети бизнес-центров «Сенатор».
Основным источником дохода креативных пространств являются как на любом другом объекте коммерческой недвижимости, – платежи арендаторов.  Но культурные организации чаще всего – малодоходные бизнесы, которые не могут составлять крепкий пул арендаторов здания. Чаще, арендаторы, которые являются реально креативными организациями по сути своей деятельности, размещаются в бывших промышленных зданиях в момент, когда стоимость аренды неизвестного места ещё невысока. Как только арендные ставки начинают расти – такие арендаторы покидают пространство.
 

Зачем креативные пространства городу

"Севкабель Порт" Санкт-Петербург

Зачем нужны креативные пространства девелоперу ясно. А вот стоит ли развивать креативные пространства городским властям?

• Первый ответ «лежит на поверхности» — формат креативных пространств для бывших промышленных территорий – это вывод депрессивных районов на качественно новый уровень.
• Во-вторых, креативные пространства часто становятся новыми точками притяжения не только жителей города, но и туристов. Пример тому – «Севкабель порт» — пространство, которое прославилось своими летними фестивалями. Или «Новая Голландия», проект, ставший новой достопримечательностью Северной столицы.
• В-третьих, эксперты рынка отмечали, что креативные пространства должны способствовать развитию инновационной творческой среды и запуску интересных стартапов. Насколько это останется актуальном в «постковидном» мире, покажет время.

Креативные пространства под крышей торговый центров

Открываются креативные кластеры и в торговых центрах. В Петербурге креативным пространством под крышей большого торгового центра стал проект «Охта Lab». Его создатели не скрывают, что «Охта Lab» — проект маркетинговый: в первую очередь он был создан для того, чтобы «Охта Молл» «прозвучал» на карте Петербурга. Если обычный охват торгового центра — это близлежащие районы, то задачей команды, делавшей «Охта Lab», было за счёт этого проекта расширить аудиторию «большого торгового центра» до масштабов всего города.
Торговые центры давно уже перестали быть просто местом для шопинга. Последние пять лет ведущие игроки рынка ритейла активно обсуждают эту тенденцию. Торговые центры превращаются в места для проведения досуга, появился еще один тренд — retail plus. Наряду с операторами моды в торговых комплексах теперь базируются не только развлекательные центры, но и спортивные площадки, медицинские центры, офисы, киберпространства, апарт-отели и другие форматы.


В 2013 году, когда холдинг «АйБи ГРУПП» разрабатывал программу ребрендинга и редеведопмента для торгового комплекса «ЭКОПОЛИС premium», была введена в деловой оборот рынка коммерческой недвижимостиновая типология  —  Fashion-культурное пространство. Сегодня типологию «fashion-культурное пространство» стали использовать и другие торговые комплексы. 

Читайте также:
Холдинг «АйБи ГРУПП» открывает новое направление — экспертиза действующего торгового центра
Реконструкция промышленных территорий
Редевелопмент промышленных территории