Прогнозы для рынка офисной недвижимости были иногда весьма радикальными: некоторые эксперты заявляли, что отрасль офисной недвижимости скоро умрёт, потому что офлайн-пространства никому не будут нужны. По итогам первого полугодия 2021 года среднегодовая величина заполняемости для бизнес центров класса А в Санкт-Петербурге на конец квартала составляла до 87%, для класса В — 83%. Несмотря на нестабильную ситуацию на рынке, активность на офисном рынке ещё есть: сделки продолжают заключаться. Наибольшим спросом пользуются помещения площадью 300—500 кв. м и свыше 1 тыс. кв. м. В Москве количество сделок по покупке и аренде офисов достигло минимума за 14 лет в третьем квартале 2020 года. Например, в столице общий объём поглощённых площадей за тот же период 2019 года составил 400 тыс. кв. м, а в 2020 году — уже 150 тыс. кв. м, из них 12% пришлось на коворкинги.
Тренды рынка офисной недвижимости
Пандемийный год поставил нас перед фактом — офис перестал быть обязательным местом, связанным с работой. Возвращение людей в офисы произошло не полностью, новый тренд — гибридный формат работы. Возник вопрос уменьшения офисных квадратных метров, арендаторам не выгодно платить за лишние площади, многие стали использовать одно рабочее место двумя или тремя сотрудниками.
Второй тренд, который меньше зависит от пандемии, но неизбежен для экономики — смена поколений, через несколько лет миллениалы будут составлять 75% рабочего населения во всем мире. Для них ценность экономики впечатлений стоит на первом месте, что, в том числе отражается на работе в офисе. Такой концепт задает тренды, поэтому компании, которые выстраивают HR-стратегии в части конкуренции с помощью офиса за кадры, например, Mail.ru, Яндекс, Сбербанк, изучают, как сделать рабочее пространство вторым домом
За время пандемии родилось достаточно много концепций того, каким будет офис будущего. Например, что он после 2021 года будет состоять на 80% из Zoom-переговорных и зон для нетворкинга, и лишь на 20% — из рабочих мест. При такой концепции обсуждалась и гибридная организация работы — привычные 5/2, возможно, будут меняться на 3/2/2 (3 дня — в офисе на незакреплённом рабочем месте, 2 дня — дистанционно и 2 дня выходных).
В такой ситуации появляются новые форматы. Несмотря на текущее падение рынка, эксперты продолжают отмечать тенденции российского рынка, следующего в этом за общемировым. Среди тенденций чаще всего называют: гибкий подход к размещению, готовность к реорганизации и оптимизации рабочего пространства; повышенные требования к безопасности сотрудников, к экологичности функционирования здания, к качеству отдыха и энергосбережению.
Также эксперты рынка ожидают увеличение числа сделок «build-to-suit» в посткризисный период, быстрое формирование офисных кластеров на периферии города и развитие сегмента коворкингов.
Концепция «build-to-suit». В чем суть модели?
Если «build-to-suit» переводить дословно, то получится «построить так, чтобы подошло». Чаще понятие переводится как строительство (сборка) по индивидуальному заказу.
В сфере офисной недвижимости – это подбор, строительство и оборудование офиса индивидуально, под запросы и нужды конкретной компании.
Технология build-to-suit популярна в западных странах, так как там заказчик не готов переплачивать за неиспользованное пространство. В России чаще всего возводится типовое здание, а потом начинают искать клиента под покупку объекта или сдачу в аренду. Для строительной компании данная схема работы тоже не всегда является выгодной, так как застройщик несет дополнительный риск по превышению предложения над спросом. Никто не даст гарантий, что среди множества объектов клиент выберем именно его.
Концепция build-to-suit предусматривает строительство офиса под конкретного заказчика за счет исполнителя — т.е. компании застройщика, который в дальнейшем становится управляющим этой недвижимостью. Стоимость заказа входит в долгосрочный договор аренды, который клиент подписывает заранее. Застройщики, которые предлагают такие услуги говорят о том, что цена сопоставима со стоимостью аренды гибкого офиса, но клиент получает свой индивидуальный, брендированный офис. B2S-компания выбирает здание, которое подходит компании по всем параметрам (цене, локации, этажности, особым требованиям с точки зрения корпоративного устройства). Затем идет разработка проектной документации, дизайна, производится ремонт по требованиям законодательства и с уичётом нормативов. B2S-партнёр также меблирует и декорирует помещение, включает в цену аренды мебель, клининг, интернет, охрану, отвечает за эксплуатацию офиса на всём сроке аренды.
Офис built-to-suit создается исключительно с учетом потребностей клиента. Архитектурное и инженерное проектирование, планировочное решение, зонирование, объем рабочих мест, корпоративные цвета, мебель и остальное наполнение прорабатываются в соответствии с техническим заданием заказчика. Создается не просто гибкий офис, а именно корпоративный офис клиента.
Стоит отметить, что индивидуально в данной модели не только само физическое пространство, но сроки аренды.
В случае аренды классического офиса договор подразумевает долгосрочные отношения на три — пять лет. Аренда офиса по модели build-to-suit можно подразумевает заключение договора на меньший срок.
Концепция B2S предполагает отсутствие инвестиций. Речь об отсутствии инвестиций в строительство, ремонт и закупку мебели. При переезде в классический офис компании необходимы материальные ресурсы и время для подготовки переезда, ремонта и оснащения офиса мебелью и техникой. В случае выбора модели BTS арендатор въезжает в полностью подготовленное и оснащенное собственником помещение.
Расходы по строительству, ремонту и эксплуатации берет на себя исполнитель. Стоимость за работу равномерно распределяется в ежемесячные платежи по договору долгосрочной аренды от 3-х лет
Каким компаниям подходит концепция?
Формат built-to-suit подходит компаниям, которые понимают перспективу своего роста по количеству людей на ближайшие три года, не хотят заниматься строительством и эксплуатацией офисов самостоятельно, имеют в штате от 70, а лучше от 100 человек, понимают, что нужно конкурировать за человеческий капитал, как можно больше инвестируя в людей и в условия для них.
Компании, которые начали предоставлять услуги по созданию офисов по модели built-to-suit говорят о том, что они не создают типовые офисы в надежде, что после того как съедет одна компания, помещение можно будет кому-то сдать в аренду. Так как с конкретной компанией заключаются договоры сроком не менее чем на три года, за этот период успевают окупиться все вложения и получить прибыль. Жизненный цикл Built-to-Suit сделки — от 3 до 10 лет, в среднем -5 лет.
То, что built-to-suit будет развиваться, у аналитиков рынка сомнений нет, прогнозируется, что в ближайшие пару лет эту этот формат ждет систематизация и стандартизация, как это обычно происходит с новыми рынками. Скорее всего рынок ждет ситуация, которая в свое время сложилась вокруг коворкингов — отношение к ним на старте было настороженное. Но когда пространствами начали пользоваться крупные компании, интерес стали проявлять и владельцы бизнес-центров. B2S так же постепенно будет набирать обороты, сделок будет всё больше, и в какой-то момент такие пространства начнут конкурировать на рынке офисной недвижимости с другими форматами.
Читайте также:
Обзор рынка офисной недвижимости 3 квартал 2021 год
Лучшие офисы мира в 2020 году
Гибкие офисы – новый формат для новой реальности
