Новая классификация офисной недвижимости

Разбираемся в системе классификации объектов офисной недвижимости.

История классификации офисных центров в России

В России классификация офисных помещений была принята в 2006 году и была создана по образцу принятому в международной системе классификации. 
В международной практике используются несколько классификаций офисной недвижимости, однако наиболее используемой считается система, разработанная Международной Ассоциацией владельцев и управляющих зданиями (Building Owners and Managers Association.


BOMA — профессиональная организация специалистов по коммерческой недвижимости, базирующаяся в США и Канаде. Ассоциация основана в начале прошлого века, в ее состав входят владельцы зданий, менеджеры, девелоперы, специалисты по аренде, управляющие корпоративными объектами, управляющие активами и поставщики продуктов и услуг, необходимых для эксплуатации коммерческой недвижимости. Членство в BOMA в США представляет собой в общей сложности почти 10,4 миллиарда квадратных футов офисной недвижимости, которая поддерживает около 1,8 миллиона рабочих мест.

Бизнес-центры, согласно системе от BOMA, классифицируют в соответствии с категориями «А», «В» и «С».
Офисные помещения класса «А» являются наиболее престижными и качественными, характеристики класса «С», в свою очередь, далеки от современных требований. Отнесение офиса к тому или иному классу в определенной степени субъективно и производится с учетом соответствия определенным характеристикам:

• месторасположение
• тип здания
• новизна здания
• системы обслуживания здания, охранная система.
• решения в планировке, отделке и конструкции здания
• инженерные системы, системы кондиционирования и вентиляции
• системы телекоммуникаций
• паркинг
• оснащенность здания лифтами
• инфраструктура

В России единой системы классификации объектов офисной недвижимости нет, поэтому на рынке можно встретить несколько вариантов, но все они базируются на похожих принципах.

Самыми известными классификациями являются:

• Классификация Российской Гильдии риелторов
• Классификации Московского Исследовательского Форума, разработанная в 2003 г. и дополненная в 2006 и 2013 годах.
• Классификация Петербургского Исследовательского Форума 2008 г.

Многие оценочные компании используют систему, аналогичную «ABC». В российских реалиях некоторые компании добавляют специальную категорию «D», что связано с тем, что множество зданий относятся к советской эпохе, не были реконструированы и не отвечают требованиям даже категории «С».  Есть системы, которые предусматривают подкатегории внутри категории и тогда к буквам добавляются знаки «+» или «-».
Классификация офисной недвижимости РГУД начала действовать в 2009 году. По мере изменений на рынке коммерческой недвижимости, параметры оценки при присвоении классов обновлялись.
Предыдущий вариант классификации бизнес-центров был разработан в конце 2013 года, утвержден и принят к исполнению в 2014 году.
За это время классификацию РГУД прошли более 1000 объектов из разных регионов России: Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Казань, Нижний Новгород, Новосибирск, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Самара, Тюмень, Челябинск, Краснодар и другие.
Третий вариант классификации разработан в 2021 году и принят к исполнению с 2022 года.

Что изменили в классификации офисных центров от РГУД в 2022 году

По сравнению с последней редакцией повысились требования к техническим и инженерным характеристикам офисных зданий. Класс «С» для бизнес-центров упразднен.
Согласно базовой классификации офисной недвижимости РГУД оценка объекта осуществляется по 7 пунктам:

• основные инженерные характеристики
• конструктивные особенности здания
• местоположение и доступность
• парковка
• управление зданием и услуги для арендаторов
• дополнительные параметры
• экологическая эффективность

Класс объекту присваивают на основании соответствия требованиям и суммы набранных баллов по всем характеристикам, с корректировкой на мнение экспертов. Чем выше присвоенный класс, тем выше капитализация объекта.

Пять главных отличий Классификации-2021 от предыдущей версии:

• исключение из списка класса «С» и прекращение выдачи сертификатов соответствия объектам этого уровня;
• обязательное наличие автоматизированной системы управления зданием, обеспечивающей централизованный мониторинг, диспетчеризацию и управление оборудованием инженерных систем, для объектов класса «B+»;
• повышение требований к приточно-вытяжной вентиляции, кондиционированию, дополнение рекомендацией по интеграции интеллектуальных инженерных систем и BMS с 2023 года для объектов класса «А»;
• обязательные условия использования энергоэффективных технологий и материалов для помещений класса «А»: высота потолков должна быть не менее 3,3 метров в чистоте, шаг колонн – минимум 6х6, нагрузка на перекрытия минимум 400 кг, наличие фальшпола;
• соответствие стандартам «зеленой» сертификации с 2024 года. Все классы должны соответствовать стандарту оценки экологической эффективности зданий, а с 2025 года обеспечивать раздельный сбор мусора, в том числе ламп, источников питания и т.д.

Для проведения классификации в каждом городе создается отдельная Сертификационная комиссия, в состав которой входят эксперты РГУД и компетентные представители местного профессионального сообщества.
Базовая классификация офисной недвижимости РГУД действует на всей территории России. Подать заявку на классификацию объекта может собственник или представитель собственника через сайт РГУД. Все процессы подачи заявки автоматизированы.

На что повлияет новая классификация

Основная задача классификации – повышение качественного развития всего российского рынка офисной недвижимости, а не только Москвы и Санкт-Петербурга. Поэтому с момента принятия первой редакции в 2009 году РГУД непрерывно совершенствует свою систему оценки офисной недвижимости.
Главная цель Классификации офисной недвижимости РГУД состоит в маркетинговом анализе рынка офисной недвижимости крупных городов России.
В настоящий момент сертификационные комиссии РГУД по классификации бизнес-центров России работают в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Самаре, Тюмени, Казани, Нижнем Новгороде, Краснодаре, Ростове-на-Дону. Ведется работа по созданию комиссий и баз объектов для классификации в других городах.
Как отмечают эксперты, первая версия классификации образца 2009 года отвечала требованиям формировавшегося тогда рынка офисной недвижимости. Сегодня рынок развивается, и новая версия классификации – это результат тех изменений, которые произошли, в том числе, и из-за пандемии. Сегодня мы находимся на этапе его качественного развития. И обновление классификации – процесс, вызванный изменениями рынка, в том числе, и пандемией. Акцент в новой системе оценке объектов сделан на качестве объектов: инженерная инфраструктура должна соответствовать современным технологиям, управление — быть профессиональным, а процессы —  автоматизированы. 

Читайте также:
Лучшие офисы мира в 2021 году
Офисная недвижимость. Формат build-to-suit
Гибкие офисы – новый формат для новой реальности